Shodno zakonskoj regulativi u Srbiji, zaključenje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili ugovora o poklonu nepokretnosti ne vodi automatski sticanju prava svojine na tim nepokretnostima.
Naime, priprema i zaključenje ugovora predstavlja prvi korak ka sticanju prava svojine, dok se određeno lice smatra imaocem prava svojine tek upisom prava svojine u katastar nepokretnosti.
Dakle, neophodno je da se izvrši upis prava svojine u katastar nepokretnosti kako biste postali vlasnik nepokretnosti.
Dodatno, u praksi su veoma česte situacije u kojima lice želi da proda nepokretnost, međutim kao imalac prava svojine nije upisano to lice već neki od prethodnih vlasnika. U tom slučaju je potrebno prethodno izvršiti upis vlasništva u katastar, kako bi se nepokretnost mogla dalje prometovati.
U ovom tekstu ćemo pojasniti čitav proces – od pripreme dokumentacije i podnošenja zahteva do izdavanja rešenja nadležne službe za katastar nepokretnosti.
Šta znači upis prava svojine u katastar?
Upis prava svojine u katastar nepokretnosti je zapravo način na koji određeno lice stiče pravo svojine na nepokretnostima u Srbiji.
Dakle, da biste stekli pravo svojine neophodno je da postoji pravni osnov (ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, ugovor o poklonu nepokretnosti, rešenje o nasleđivanju), a zatim i da na osnovu konkretne isprave koja čini pravni osnov sticanja, izvršite upis prava svojine u katastar nepokretnosti.
Upisom prava svojine na nepokretnosti dokazuje se vlasništvo na predmetnoj nepokretnosti, te je stoga važno da se i ovaj korak sprovede.
Posebno su izazovne situacije kada je vršeno prometovanje nepokretnosti, a nije vršen upis svojine. U tom slučaju je procedura upisa prava svojine dugotrajnija i podrazumeva veći broj dokumenata koji je potrebno prikupiti i podneti.
Ko je dužan da izvrši upis prava svojine u Srbiji?
Upis vlasništva u katastar nepokretnosti potrebno je izvršiti u svim situacijama kada se prometuje nepokretnost, odnosno kada se vrši kupovina nepokretnosti, poklon nepokretnosti ili u slučaju nasleđivanja nepokretnosti.
Upis prava svojine se ne vrši automatski, već je neophodno pokrenuti postupak za upis. Sam postupak upisa je definisan Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova.
Postoje dva moguća načina na koja se pokreće postupak:
- po službenoj dužnosti,
- na zahtev stranke.
Postupak po službenoj dužnosti se pokreće kada nadležnoj službi za katastar nepokretnosti određeni organi dostave isprave za upis – a to su javni beležnici, sudovi, javni izvršitelji ili organi javne uprave.
Navedeno znači da, ukoliko zaključite ugovor o kupoprodaji nepokretnosti pred javnim beležnikom, javni beležnik će poslati nadležnoj službi za katastar nepokretnosti predmetni ugovor koji je osnov sticanja, kao i drugu dokumentaciju, i na taj način pokrenuti postupak za upis prava svojine. U kratkom roku nakon toga će katastar sprovesti upis prava svojine, te će taj upis biti evidentiran u javnu bazu katastra nepokretnosti.
Navedeno je bitno i u situaciji kada stranci kupuju nepokretnosti u Srbiji, jer umnogome olakšava čitav proces kupovine.
Postupak upisa prava svojine u Srbiji po zahtevu stranke – korak po korak
Ukoliko ste u situaciji da u katastru nepokretnosti niste nikada upisali svoje pravo svojine na nepokretnosti, odnosno da ste tzv. „vanknjižni vlasnik“, onda je potrebno da što pre podnesete zahtev za upis prava svojine. U pitanju su uglavnom situacije kada su se zaključivali ugovori o kupoprodaji nepokretnosti pre početka rada javnih beležnika.
U tim situacijama ovakve ugovore je overavao nadležan sud i to samo potpise ugovornih strana, pa je pravna sigurnost prilikom zaključivanja ugovora danas mnogo veća nego ranije.
Kao što smo napomenuli, važno je što pre podneti zahtev za upis prava svojine, uz dostavljanje svih neophodnih dokumenata, imajući u vidu da ovakve situacije u praksi izazivaju dosta poteškoća prilikom dalje prodaje nepokretnosti, vođenja ostavinskog postupka i bilo kakvog raspolaganja sa tom nepokretnošću.
1. Priprema potrebne dokumentacije
Prvi korak svakako jeste priprema potrebne dokumentacije koju je potrebno podneti uz zahtev. Situacija je komplikovanija ukoliko se više lica nije pravovremeno upisalo u katastar, pa je potrebno u tom slučaju dostaviti dokumentaciju kojom se dokazuje pravni sled.
Dakle, ukoliko ste treći kupac nepokretnosti po redu, a u katastru je upisan prvi vlasnik, potrebno je dostaviti svu dokumentaciju koja će dokazati pravni sled do vas kao poslednjeg vlasnika.
Česta je situacija i sa situacijama kada su se zaključivali ugovori o kupovini stanova u društvenoj svojini. U tom slučaju je neophodno veoma često pribavljati potvrde da je isplaćena kupoprodajna cena kao i saglasnost kojom se dozvoljava uknjižba prava svojine.
Dakle, u zavisnosti od konkretnog slučaja, dokumentacija koju je potrebno pripremiti i dostaviti uz zahtev obuhvata:
- ugovor o kupoprodaji, poklonu ili drugi ugovor o prometovanju nepokretnosti
- dokaz o plaćenoj kupoprodajnoj ceni ili drugu potvrdu (saglasnost za upis prava svojine)
- kopiju lične karte
- punomoćje.
2. Podnošenje zahteva RGZ-u
Nakon što je prikupljena sva potrebna dokumentacija, zahtev se podnosi putem portala eŠalter aplikacije.
Zahtev za upis prava svojine putem aplikacije eŠalter može podneti profesionalni korisnik, odnosno lice koje ima odobren pristup ovoj aplikaciji. Advokati iz naše advokatske kancelarije, kao profesionalni korisnici, imaju pristup ovoj aplikaciji i mogu podnositi u ime i za račun klijenata zahteve u digitalizovanoj formi.
Ukoliko Vam je potrebna pomoć možete nas kontaktirati radi asistencije i pružanja pravne pomoći.
3. Obrada i donošenje rešenja
Nakon podnetog zahteva Republički geodetski zavod donosi rešenje kojim se sprovodi promena odnosno dozvoljava upis prava svojine i takva promena se evidentira u bazi katastra nepokretnosti.
4. Izdavanje lista nepokretnosti
Nakon što je izvršena promena vlasništva u katastru, nov vlasnik može pribaviti list nepokretnosti, odnosno izvod iz baze katastra nepokretnosti putem kog se evidentira ko je novi vlasnik. Ovaj dokument ujedno sadrži i ostale važne informacije o nepokretnosti, kao što su broj katastarske parcele, katastarsku opštinu, adresu na kojoj se nalazi nepokretnost i slično.
Pristup podacima o nepokretnostima koje su upisane u katastar nepokretnosti se može dobiti putem eKatastra. Dobijanje detaljnijih informacija, kao što su upisane zabeležbe, moguće je samo posredstvom registrovanih korisnika, kao što su određeni advokati za nekretnine.
Najčešće greške i problemi u praksi
Tipične situacije zbog kojih RGZ odbija zahtev obuhvataju:
- naznačen pogrešan broj parcele;
- neusklađeni podaci u ugovoru i listu nepokretnosti;
- nepotpuna dokumentacija.
Zbog navedenog je važno konsultovati advokata za nekretnine i potražiti stručnu pomoć kako bi se izbegli problemi pri uknjižbi i odbijanje zahteva od strane katastra.
FAQ – Najčešća pitanja o upisu prava svojine
Troškovi uknjižbe u Srbiji obuhvataju takse koje se plaćaju RGZ-u, administrativne takse koje je potrebno platiti u slučaju da je potrebno pribaviti određene dodatne potvrde, kao i naknadu za stručnog pravnog savetnika, ukoliko imate stručnu podršku u ovom procesu.
Da, strani državljani mogu upisati svoje pravo svojine na nepokretnostima koje mogu sticati u Srbiji.
List nepokretnosti jeste dokument, odnosno izvod iz katastra nepokretnosti koji sadrži sve informacije o nepokretnosti, uključujući broj parcele, vlasnika, površinu, zabeležbe i ostale bitne informacije.
Kako biste podneli zahtev posredstvom eŠaltera neophodno je da imate status profesionalnog korisnika. Advokati iz naše advokatske kancelarije su profesionalni korisnici ove aplikacije, te stoga imaju pristup i mogu podnositi zahteve u ime i za račun stranke.
Zaključak – Uredan upis je osnov bezbednog vlasništva
Upis prava svojine u katastar nepokretnosti predstavlja osnov pravne sigurnosti i zaštite vlasništva. Pravovremenim sprovođenjem upisa vlasnici obezbeđuju dokaz o svom pravu svojine, sprečavaju potencijalne sporove i omogućavaju nesmetano raspolaganje nekretninom.
Ukoliko niste sigurni da su vaša prava pravilno evidentirana, preporučujemo da proverite svoj status u katastru i po potrebi sprovedete blagovremeni upis – to je najbolji način da zaštitite svoje vlasništvo i izbegnete buduće pravne rizike.
Ovaj članak je isključivo informativne prirode i ne predstavlja pravni savet. Ukoliko su Vam potrebne dodatne informacije u vezi sa predmetnom temom, budite slobodni da nas kontaktirate putem imejla office@ncrlawyers.com ili putem telefona +381677049551.
