Špekulacije na tržištu nekretnina u Srbiji 2023

Real estate market in Serbia

„Ovo je najbolje vreme za kupovinu nekretnine u Srbiji.“ „Cene neće padati mogu samo da rastu.“ „Tržište nekretnina u Srbiji nije kao u drugim zemljama, cene će nastaviti da rastu.“

Ovo su samo neke od najava uglavnom agenata nekretnina i drugih lica koja svoje poslovanje ostvaruju upravo na tržištu nekretnina bilo kao investitori ili agenti. Sve navedeno dešava se kada svetsku ekonomiju potresa nova ekonomska kriza iz različitih razloga – neki bi rekli da se opet radi o špekulacijama na bankarskom tržištu kao 2008. godine, drugi da je posledica paralisan svet tokom COVID pandemije, treći bi, pak, krivili rat u Ukrajini. Bilo kako bilo, inflacija je ozbiljno zapretila svetskoj ekonomiji i preveliko štampanje novca poslednjih godina došlo je na naplatu. Gotovo sve nacionalne banke podigle su referentne kamatne stope kako bi obuzdale inflaciju i izbacile velike količine novca sa tržišta. Tako je EURIBOR sa negativne vrednosti koju je imao prethodnih godina dostigao gotovo referentnu kamatnu stopu iz 2008. godine. Međutim, u našim medijima i dalje je u prvoj polovini godine dominirao poziv da se iskoristi „najbolje vreme za kupovinu nepokretnosti“, da cene i dalje idu na gore, da je tražnja i dalje visoka i da treba iskoristiti momenat.

Iako cene tržišta nepokretnosti predstavljaju pre svega ekonomsko pitanje, u ovom članku analiziramo jedan njegov pravni aspekt, odnosno analiziramo da li je usled interesa pojedinih učesnika na tržištu nekretnina došlo do stvaranja pogrešne slike o stanju tržišta nepokretnosti u Srbiji, odnosno da li su zapravo potrošači, odnosno kupci, dovedeni u zabludu.

Sukob interesa

Sukob interesa je pojam koji često intrigira i izaziva različite implikacije u poslovnom svetu. On postoji kada pojedinac ili organizacija imaju sukobljene interese koji mogu uticati na objektivnost i ispravnost donošenja odluka. U poslovnom svetu, ovo može biti izazovno jer može dovesti do nepoštenog ponašanja, pristrasnosti ili gubitka poverenja uključenih strana.

Samim tim, u zavisnosti od toga u kojoj sferi industrije postoji sukob interesa možemo razlikovati:

  • Sukob interesa u kompanijama: To može uključivati situacije gde menadžeri ili zaposleni imaju lične interese koji su suprotstavljeni interesima kompanije;
  • Sukob interesa u javnom sektoru: Javlja se kada zvaničnici ili javni službenici imaju privatne interese koji mogu uticati na donošenje odluka koje bi trebalo da budu u interesu javnosti.

Posledice sukoba interesa su da lica koja su u sukobu ne donose odluke objektivno već subjektivno pribavljajući po pravilu neku korist za sebe ili druge. Samim tim, odluke koje se donose su u korist lica koje je u sukobu interesa a po pravilu na štetu onih za koje lice u sukobu interesa radi ili čije interese predstavlja.

Samim tim često se postavlja pitanje kako prevazići potencijalne sukobe interesa. Kada je reč o kompanijama i licima koja u njima imaju posebne dužnosti prema Zakonu o privrednim društvima, prijavljivanje postojanja sukoba interesa prilikom zaključenja određenog pravnog posla i odobrenje takvog posla od strane nadležnog organa odnosno članova koji se ne nalaze u sukobu interesa.

Van kompanija problem rešavanja sukoba interesa treba rešavati na sličan način poštujući sledeće principe:

  • Transparentnost: Otvorenost o potencijalnim sukobima interesa može pomoći u prevazilaženju problema pre nego što se oni pojave.
  • Etika i kodeksi ponašanja: Uvođenje striktnih etičkih smernica i kodeksa ponašanja može pomoći da se izbegnu situacije sukoba interesa.
  • Nepristrasnost i profesionalnost: Fokus na profesionalnom i nepristrasnom pristupu prilikom donošenja odluka može umanjiti rizik od sukoba interesa.

Ko može biti u sukobu interesa?

Kada govorimo o sukobu interesa najpre treba utvrditi ko zapravo ima interes od rasta tržišta nepokretnosti. Uglavnom lica koja tu odmah ubrajamo jesu građevinska preduzeća i investitori. Međutim, tu su i svi oni koju učestvuju u prodaji građevinskog materijala, ali i agenti nepokretnosti koji se bave posredovanjem u prodaji nepokretnosti.

Samim tim, sva navedena lica imaju interes da tržište nepokretnosti raste, da cene rastu s obzirom da navedeno direktno utiče na njihovo poslovanje.

Ekonomska kriza i njen uticaj na tržište nekretnina

Ekonomske krize su fenomeni koji periodično potresaju globalnu ekonomiju, izazivajući neizvesnost, pad tržišta i ekonomske turbulencije. Iako se uzroci i manifestacije kriza razlikuju, razumevanje kako se one manifestuju, kao i strategije za reagovanje na njih, mogu biti ključni za preživljavanje i oporavak.

Ključne karakteristike ekonomske krize su:

  • Pad Tržišta: Ekonomske krize često prate pad vrednosti na berzama i nestabilnost na tržištima kapitala.
  • Nezaposlenost: Povećanje nezaposlenosti je često jedan od najvidljivijih simptoma ekonomske krize, sa posledicama na globalnom i lokalnom nivou.
  • Smanjenje Potrošnje: Potrošači obično postaju oprezniji tokom kriznih perioda, smanjujući potrošnju što dovodi do dodatnog pritiska na privredu.
  • Smanjenje Proizvodnje: Kompanije često reaguju na ekonomske krize smanjenjem proizvodnje ili zaustavljanjem investicija, što dalje utiče na ekonomski rast.
nepokretnosti 2 1 edited

Samim tim, navedene karakteristike ekonomske krize značajno utiču na naše svakodnevne živote a ogledaju se pre svega u sledećim posledicama:

  • Finansijski Gubici: Kompanije i pojedinci često pretrpe značajne finansijske gubitke tokom kriznih perioda.
  • Socijalna Nesigurnost: Povećanje nezaposlenosti i smanjenje prihoda mogu dovesti do socijalnih problema i nesigurnosti.
  • Pritisak na Vlade: Vlade se suočavaju sa povećanim pritiskom da reaguju i pruže podršku privredi i građanima tokom ekonomske krize.

Kako bi se prevazišla navedena kriza države najčešće posežu za različitim mehanizmima kao što su:

  • Fiskalna i Monetarna Intervencija: Vlade i centralne banke često primenjuju fiskalne i monetarne politike kako bi podržale ekonomiju u vremenima krize.
  • Podsticanje Potrošnje i Investicija: Inicijative za podsticanje potrošnje i investicija mogu pomoći u ponovnom pokretanju ekonomije.

Tako je 2023. godine došlo do primene navedenih mehanizama s obzirom na to da je inflacija kod nas dosegla neverovatnih 16,2%, što je već iznos od inflacije koju smo imali usled svetske ekonomske krize 2008. godine. Kako bi ublažila predmetnu inflaciju, Narodna Banka Srbije podigla je referentnu kamatnu stopu na 6,5 % što predstavlja najveći iznos kamatne stope od 2015. godine. S obzirom da su predviđanja da će Evropska centralna banka visoki nivo referentne kamatne stope zadržati do 2025. godine, a imajući u vidu da je kod nas inflacija krenula da raste sa zaostatkom od neka tri meseca, jasno se može predvideti da do normalizacije ekonomske situacije neće doći do 2026. godine. Treba imati u vidu da u dogovoru sa Međunarodnim Monetarnim Fondom i paketom aranžmana za pomoć za prevazilaženje navedene krize, Srbija se obavezala na tri poskupljenja struje (poslednje u martu 2025. godine) kao i povećanje cene gasa.

Dodatno, na Socijalno – ekonomskom savetu dogovoreno je da se povećaju iznos minimalne zarade za 2024. godinu 17.8%. Pored navedenog država je najavila predizborna davanja pa su srednjoškolci već dobili po 10.000 dinara i penzioneri po 20.000 dinara. Pored navedenog, studenti će od 1. decembra moći da preuzmu studentske kartice na kojima će umesto 500, kako je prvobitno najavljeno, biti 1.000 dinara. Korisnici socijalne pomoći dobiće po 10.000 dinara, a isto toliko novca dobiće i srednjoškolci, samo što će njima novac biti uplaćen na račun roditelja, što čini ukupan iznos od oko 320 miliona evra.

Samim tim, sve navedeno će nesumnjivo dovesti, odnosno već je dovelo, do dodatnog štampanja novca što će imati uticaj na visinu i trajanje inflacije u našoj zemlji, a samim tim negativan uticaj po standard stanovništva.

Tržište nepokretnosti u Srbiji

Kao što smo videli ekonomska kriza ima dubok i kompleksan uticaj na različite sektore, a tržište nekretnina nije izuzetak. U vremenima ekonomske nestabilnosti, dinamika ovog sektora može biti značajno pogođena, stvarajući izazove ali i pružajući određene prilike.

Neke od uobičajenih karakteristika tržišta nepokretnosti u vreme ekonomske krize su:

  • Pad Vrednosti Nekretnina – Jedan od prvih i najvidljivijih efekata ekonomske krize na tržište nekretnina je pad vrednosti. Tokom kriznih perioda, cena nekretnina često opada, a prodaja se usporava zbog smanjene platežne moći kupaca. Ovo može dovesti do stagnacije ili pada tržišta nekretnina.
  • Smanjenje Potražnje i Ponude – Ekonomska kriza može dovesti do smanjenja potražnje za nekretninama, jer potencijalni kupci postaju oprezniji pri donošenju velikih finansijskih odluka. Smanjenje potražnje može izazvati prekomernu ponudu nekretnina na tržištu.
  • Otežano Dobijanje Kredita i Finansiranje – Tokom kriznih perioda, banke i finansijske institucije često postaju restriktivnije u odobravanju kredita i hipoteka. To može otežati kupcima da finansiraju kupovinu nekretnina, smanjujući ukupnu aktivnost na tržištu.

Upravo navedene posledice ekonomske krize prisutne su ne ekonomskom tržištu Srbije.

Naime, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda promet u Beogradu za prva tri kvartala je smanjen za 25% u odnosu na isti period prethodne godine. Najveći pad prometa u prva tri kvartala bio je u aprilu i julu sa po 35% manjim brojem zaključenih ugovora u odnosu na iste mesece prošle godine. Sve nagoveštava da je ovo samo početak trenda pada cena nepokretnosti na šta ukazuju i podaci za oktobar i novembar, gde je u oktobru promet bio manji takođe za trećinu a podaci za novembar ukazuju da bi pad prometa u ovom mesecu u odnosu na isti mesec prethodne godine mogao da bude i veći od 40%.

agenti za nekretnine Srbija

Samim tim, navedeno nesporno ukazuje da je standard stanovništva u padu, te da su ljudi sve manje zainteresovani da tokom ekonomske krize ulaze u velike finansijske transakcije. Često su kao primer kupaca u prethodnom periodu bili ljudi iz IT sektora kao deo populacije koji po pravilu zarađuje više od prosečnog stanovnika Srbije. Međutim, ekonomska kriza je pogodila i ovaj sektor, došlo je do otpuštanja zaposlenih pa je i ovaj sektor u nekoj vrsti stagnacije što sigurno ima uticaja na promet nepokretnosti. Takođe, iako se naše tržište nekretnina neslavno ponosi izuzetno malim učešćem kreditnih kupaca u prometu nepokretnosti, takav procenat je još manji i trenutno iznosi manje od 10%. Na ovo su svakako uticali i pooštreni uslovi za dobijanje kredita kao i skuplji krediti zbog povećanja referentne kamatne stope.

Samim tim, ako posmatramo tržište nekretnina u Beogradu, a imajući u vidu navedene podatke, jasno je da je potražnja za nepokretnostima u drastičnom padu za 25%, uz tendenciju povećanja ovog pada s obzirom na kretanja u oktobru i novembru.

S druge strane, deluje da se ponuda ne smanjuje. Naime, posle inicijalnog pada u broju izdatih građevinskih dozvola broj izdatih građevinskih dozvola se značajno povećava i već sada prevazilazi brojke od prethodne godine. Samim tim, navedeno nesporno ukazuje da je ponuda novogradnje stabilna, dok je potražnja ta koja je drastično opala tokom ove godine.

S obzirom da su predviđanja da se tek tokom 2025. ili 2026. godine može očekivati vraćanje inflacije u redovne tokove, opadanje referentnih kamatnih stopa i ponovno povećanje privredne aktivnosti, deluje da će ovakav trend nesumnjivo uticati na stvaranje viška ponude nepokretnosti, a samim tim i pada njihove cene.

Špekulacije na tržištu ili ne

Ipak, i pored navedenih podataka koji ukazuju da potražnja za kupovinom nepokretnosti opada odnosno da postoji višak ponude u odnosno na tražnju, što bi moglo da dovede do pada cene nepokretnosti na tržištu, u medijima su se tokom prve polovine godine mogle čuti upravo suprotne najave. Ovakve najave dolazile su od predstavnika investitora, predstavnika građevinske industrije kao i od agenata za posredovanje u prodaji nepokretnosti. Upravo navedene izjave, odnosno njihova suprotnost sa onim što bi trebalo da bude logičan sled događaja, su bile i motiv za predmetnu analizu.

Podsećanja radi izjave koje smo tokom ove godine mogli da čujemo na ovu temu su:

Zbog svega toga, onaj ko čeka da bi kupio nekretninu u suštini samo gubi vreme i propušta prilike da kupi nešto što trenutno povoljno postoji na tržištu, a ne realizuje tu transakciju jer misli da će se za neko vreme desiti nešto povoljnije. Ljudi koji imaju novac koji nameravaju da ulože u nekretnine ne bi trebalo da odlažu kupovinu, istakao je Đorđević.

Cene nekretnina rastu, kao i potražnja, a Srbi uzimaju manje kredita kako bi ih kupili, pokazuju statistički podaci.

Glavni pokretač rasta cena je snažna tražnja, kao i nedostatak kvalitetnih nekretnina u svim segmentima.

Rast cena nekretnina u Srbiji ponovo je izražen, iako se u julu nazirala stabilizacija, u avgustu je kvadrat poskupeo u skoro svim opštinama. Najveći rast cene kvadrata zabeležen je na Paliluli u Beogradu, dok Mirijevo ima još uvek najnižu cenu kvadrata.

Uprkos očekivanjima da se tržište nekretnina konačno stabilizuje, podaci iz meseca u mesec pokazuju da se to ne događa. Iako je gradnja usporila i stanova za prodaju je manje, podaci pokazuju da je potražnja za kupovinom nekretnine i dalje velika, što cenu kvadratnog metra i dalje gura napred. Činjenica je da ova poskupljenja nisu izjednačena pa čak ni približna kada su u pitanju svi gradovi Srbije, a velike varijacije su i po opštinama. Iako su do nedavno najtraženije i najskuplje nekretnine bile u centru gradova, podaci pokazuju da su im se znatno približile i cene stanova na periferiji, a u Novom Sadu čak i prestigle.

Predsednik Upravnog odbora udruženja „Klaster nekretnine“ Nenad Đorđević kaže za RTS da građani Srbije još od vremena bivše Jugoslavije ulažu svoj novac u nekretnine jer su najsigurnija investicija. Ističe da i u kriznim vremenima, određeni broj građana i investitora kupi nekretnine da bi sačuvali svoja sredstva jer se plaše šta će biti s bankama i valutama. Đorđević savetuje da kupovinu ne treba odlagati i da građani ne treba da se plaše onoga što vide u oglasima.

I da zaključimo kako će potražnja za nekretninama u Srbiji do kraja 2023. godine kao i u narednoj 2024. najverovatnije još rasti. Ovaj trend bi mogao dovesti do rasta cena u nekim područjima, ali treba navesti kako će to zavisiti pre svega o globalnoj ekonomskoj situaciji u svetu i naravno u našoj zemlji, a sve to može uticati na formiranje prodajne cene nekretnina u Srbiji.

U drugom tromesečju ove godine, tržište nekretnina u Srbiji nastavilo je sa trendom rasta cena stanova. Prema najnovijim podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), cene stanova su porasle za 11,19% u odnosu na isti period prethodne godine.

nepokretnosti 6 1 edited

Dakle, jasno je da profesionalci u ovoj oblasti koji svakodnevno imaju uvide u stanje na tržištu nekretnina i dalje insistiraju da do pada cena neće i ne može da dođe. S druge strane naša okvirna analiza tržišta ukazuje da su prodavci već krenuli da obaraju cenu i da je samo pitanje vremena kada će se to osetiti u zvaničnoj statistici.

Zaključak

Svako treba da proceni da li je u konkretnom slučaju došlo do špekulativnih radnji na tržištu nepokretnosti u Srbiji imajući u vidu sve navedene činjenice. Činjenica jeste da navedeno postupanje i izjave ne predstavljaju povredu niti jednog pozitivnog propisa u Srbiji. Ipak, imajući u vidu da je kupovina nepokretnosti jedna od najbitnijih i najvažnijih odluka za većinu stanovnika Srbije trebalo bi da svi učesnici u prometu nepokretnosti pre svega odgovorno stoje iza datih izjava, a i da mediji prilikom prikupljanja informacija o relevantnom pitanju, prikupe informacije i od lica koja nemaju sukob interesa u pogledu navedenih tema. Apsurdno je da nas Zakon o zaštiti potrošača štiti od nepoštenih poslovnih praksi prilikom kupovine odeće, obuće i druge robe široke potrošnje, a da prilikom prometa nepokretnosti ne važi isti ili čak i veći stepen objektivnosti i transparentnosti.

Ovaj članak je isključivo informativne prirode i ne predstavlja pravni savet. Ukoliko su Vam potrebne dodatne informacije u vezi sa predmetnom temom, budite slobodni da nas kontaktirate putem imejla office@ncrlawyers.com ili putem telefona +381677049551.